Ignorare costa

In questi giorni torna alla carica l’Adusbef con drammatici annunci sul forte aumento dei pignoramenti di immobili, si parla di percentuali che si avvicinano al 30%.

Osservo, da bravo scettico, che si tratta di dati meno drammatici di quello che queste percentuali possono far credere all’osservatore casuale. L’incremento fa riferimento al numero di pignoramenti, e non vengono riportati dati “assoluti”. In pratica significa che se in una città ci fossero stati nel 2006 un numero di 50 pignoramenti e quest’anno ve ne fossero 100 saremmo di fronte al 100% di aumento, ma pur sempre a cifre irrilevanti per la nostra economia nel suo insieme.

Certo non irrilevanti per quei cento pignorati…

Un buon post sullo stesso tema lo trovate qui, dove ci sono anche i valori assoluti che ridimensionano un pochino il fenomeno, ad esempio a Roma si tratta di circa 300 pignoramenti in più. Tra l’altro non sono convinto che tutti i pignoramenti di immobili derivino da problemi legati al pagamento del mutuo, se uno va in rovina per altri motivi il pignoramento della casa può arrivare indifferentemente dal fatto che io paghi o meno il mutuo alla banca.

Pur senza drammatizzare andiamo però ad analizzare cosa sta succedendo, quali sono i meccanismi che generano disagi in chi paga il mutuo, perché sta accadendo.

Prima di tutto vorrei far capire a chi mi legge un meccanismo molto importante insito nel funzionamento dei mutui. Si tratta di qualcosa che funge come una specie di leva. Una piccola variazione che produce grandi effetti. È una spiegazione forse inutile per molti, ma per tanti altri credo valga la pena di perdere qualche minuto.

Quando si contrae un mutuo nella pratica si ottiene del denaro in prestito subito che andrà restituito in un certo numero prefissato di anni ad un certo tasso di interesse fisso o variabile.

Al momento della stipula viene prodotto un “piano di ammortamento”, in pratica una tabella con elencate tutte le rate che dovrete pagare, spesso con la specifica per ogni rata della componente capitale ed interessi. Nel caso più semplice, quello del tasso fisso, quella tabella è definitiva e non cambia per tutta la durata del mutuo. Ogni rata voi pagherete una quota di interessi maturati sul vostro debito e una quota del capitale che vi è stato prestato, che in questo modo restituirete gradatamente.

Nel caso del tasso variabile a certi intervalli prefissati stabiliti nel contratto (può avvenire ogni anno, ma anche ogni trimestre o addirittura ogni mese) il piano di ammortamento viene ricalcolato in base al nuovo tasso di interesse, partendo dal debito residuo in quel momento.

Fino a qui niente di strano, non serve neanche mettere mano alla calcolatrice. Prendete dei soldi, li restituite un po alla volta. Ogni rata che pagate solo una parte diminuisce il vostro debito, il resto della rata copre gli interessi maturati.

La cosa un pochino ostica da capire, specialmente a chi non ha dimestichezza con i calcoli, è che piccolissime differenze nel tasso di interesse comportano variazioni anche molto significative della rata, e di conseguenza del totale che andrete a pagare negli anni.

Un esempio può aiutare a capire. Poniamo che nel 2005 o giù di li avessimo deciso di contrarre un mutuo a tasso variabile di 100.000 euro per trenta anni, e diciamo che lo avremmo avuto con un tasso iniziale del 3%. Inizialmente la nostra rata mensile sarebbe stata intorno ai 420 euro.

Arrivati nel 2007 ci ritroveremmo con un tasso intorno al 5%. Una piccola differenza, solo il 2% di aumento, probabilmente se ci avessero detto che i tassi sarebbero aumentati del 2% non ci saremmo certo preoccupati al momento della stipula.

Però ora la nostra rata è di circa 530 euro, più del 25% di aumento della rata. Centodieci euro in più non sono proprio pochini, specialmente se già avessimo avuto problemi a pagare la rata iniziale.

Nel lungo periodo poi la cosa fa letteralmente paura. Il totale di interessi pagati se il tasso si fosse mantenuto invariato (o se avessimo avuto un tasso fisso) sarebbe stato di circa 51.000 euro (su 100.000 di prestito in trenta anni) una bella cifra, ma NIENTE se la confrontiamo con 93.000 che pagheremmo con il tasso aumentato di soli due punti…. Siamo quasi al doppio.

Se volete divertivi a fare qualche ipotesi potete usare questo link dove è possibile calcolare il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso con le caratteristiche che volete. Divertitevi a vedere come cambia la rata nel disgraziato caso in cui ci dovessimo trovare con tassi all’otto per cento o sopra, ipotesi per niente bislacca se fossimo rimasti con le lire o in situazioni fortemente inflattive.

Pur con effetti così amplificati gli aumenti dei tassi degli ultimi due anni a mio avviso non giustificherebbero una generalizzata difficoltà delle famiglie nel pagarli. Se mi ero predisposto a pagare quattrocento euro al mese probabilmente riuscirò a pagarne cinquecento senza troppi problemi, questo almeno dovrebbe essere vero in ogni situazione sana, in cui chi stipula un mutuo è consapevole delle conseguenze del suo impegno.

Purtroppo alcune politiche commerciali delle banche, unite ad una diffusa ignoranza finanziaria della popolazione italiana, hanno creato situazioni di maggiore sofferenza.

La tendenza ad allungare le durate per ottenere rate più basse ad esempio non sempre è ben compresa da chi stipula un mutuo. Altre volte le offerte erano confezionate in maniera tale da garantire alcuni anni, generalmente tra due e tre, di tasso fisso, magari innaturalmente basso, con conseguente rata altrettanto bassa, e successiva trasformazione in tasso variabile, esposto al mercato.

In quest’ultimo caso le differenze tra l’ultima rata fissa e la prima variabile sono state molto più grandi di quello che ho fatto vedere nell’esempio sopra. Questi contratti potevano anche essere vantaggiosi se ben compresi, ma probabilmente sono stati molti i clienti che hanno considerato la rata iniziale come elemento valutativo rispetto alla propria capacità di pagamento, ritrovandosi invece dopo un paio di anni con rate anche raddoppiate. Mentre il debito era praticamente ancora tutto da pagare.

La tentazione di dare tutta la colpa alle banche è molto forte, specialmente se il vostro mestiere è quello di essere un’associazione di consumatori, ma anche se in qualche caso ci può essere stata una certa “furberia” in chi vendeva, va detto che si trattava di contratti per lo più estremamente chiari e trasparenti.

Quando si tratta di soldi, che siano strumenti finanziari, investimenti o mutui da stipulare, bisogna sempre essere pienamente consapevoli delle regole del gioco, degli effetti che possono cambiare l’andamento dello strumento che andiamo a sottoscrivere, delle variabili che agiscono…

Non serve essere commercialisti, e neppure fare grandi calcoli. A volte basta fare le domande necessarie, e forse, se si vuole, fare qualche conto banale. Ma l’importante è capire i meccanismi, le tendenze, i rischi, almeno a grandi linee.

Domande che tornano sempre comode:

  • Come funziona questo strumento?
  • Quali sono le variabili che ne determinano il valore?
  • Cosa succede se…. ?
  • Posso fare questo … ?
  • Quanto mi costa… ?

Sui “cosa succede se” e sui “posso fare questo” non ponetevi limiti, fate lavorare la fantasia. Nel caso del mutuo ad esempio:

  • Cosa succede se non pago una rata?
  • Cosa succede se voglio estinguere il mutuo? Quanto mi costa?
  • Posso rinegoziare ? Quanto mi costa?
  • Cosa succede all’ipoteca se finisco regolarmente di pagare il mutuo? Quanto mi costa?
  • Posso stipulare un’assicurazione caso morte per coprire il mutuo? Quanto mi costa?
  • e cosi via…

Non siate mai timidi, non abbiate paura di chiedere e soprattutto pretendete risposte chiare e possibilmente riscontri scritti. Non fatevi mettere in soggezione dal fatto che siete voi a chiedere soldi, in realtà in quel momento siete comunque clienti, non ve ne rendete forse conto ma state comprando qualcosa e loro hanno tutto l’interesse a vendervela.

Non sapere le cose può avere costi molto alti. Può portarvi a fare una scelta apparentemente buona ma che poi si rivela nel tempo un disastro. Ricordatevi inoltre che la sicurezza ha un valore, ed un costo. Un mutuo a tasso fisso in tempi di tassi molto bassi costa sicuramente di più di uno a tasso variabile, ma offre la sicurezza del piano di ammortamento, della rata, e questo ha un suo valore, specialmente se si tratta di cifre che sul vostro bilancio familiare non rappresentano un’uscita marginale.

Un’ultima raccomandazione prima di chiudere questo lungo discorso. Non fermatevi dal fornaio sotto casa. Gli strumenti finanziari, che siano mutui, fondi di investimento o conti correnti, sono molto diversi l’uno dall’altro, guardatevi intorno, non comprate al primo negozio, fatevi prima il quadro della situazione e valutate tutte le offerte. Chiedete ad amici e conoscenti, spesso possono indicarvi opportunità che non conoscete.

Se passate interi week-end per cercare un paio di scarpe da cento euro perché mai dovreste comprare il vostro mutuo alla banca sotto casa senza aver fatto il giro dei “negozi”?

Morale: ignorare costa, conoscere fa guadagnare….

By | 2016-10-19T09:38:25+00:00 novembre 13th, 2007|Blog, Personale|2 Comments

2 Comments

  1. kuda 13/11/2007 at 17:35 - Reply

    non dimentichiamo la birmania, non adesso

    ——slodo——
    La Birmania al momento è ancora sotto i riflettori, se dovesse defilarsi riprenderemo il tam tam. Volendo, ci sono parecchi altre cose da dire, purtroppo il mondo è grande e pieno di casini.

  2. Andrea 13/11/2007 at 22:12 - Reply

    Ciao Mario,
    sai, leggendo il tuo post e ragionando con colleghi ed amici, mi sono sempre chiesto perchè alcune banche (poche fortunatamente) sconsigliano/sconsigliavano il tasso fisso alle famiglie meno abbienti, motivando magari con fatto che l’ammontare della rata supera i famosi 30% degli introiti mensili della famiglia, per poi far accendere un mutuo a tasso variabile con rischio (confermato negli ultimi anni) di avere rate mensili che superano di molto il 30% dello stipendio…

    ——slodo——
    Beh ci possono essere molte motivazioni. Diciamo che tendenzialmente ciò che conviene a noi non conviene a loro. Quando ci sono tassi ai minimi come erano quelli di due anni fa alle banche conviene vendere tasso variabile o al massimo tasso fisso con alto spread. Quando ci sono tassi molto alti il contrario. Ora capita che le persone che in banca ci lavorano siano essere umani e possono succedere due cose: la prima è che abbiano degli incentivi a vendere un prodotto (il tasso variabile) piuttosto di un altro, da qui i consigli in tal senso anche alle famiglie; la seconda è che al contrario di quel che si pensa può capitare di trovare uno sportellista che in realtà di come funziona il mutuo ne sa meno di voi, oppure semplicemente è troppo ottimista, magari in buona fede…
    Io poi ho tralasciato un particolare importante. Non sono solo i mutui a variare, ma anche gli stipendi. Siamo sempre più in un mondo di lavoro flessibile e può capitare più facilmente di prima che il proprio stipendio negli anni abbia periodi di calo invece che di crescita come sarebbe naturale… E questo non è un parametro da poco. Per questo il mutuo ideale da stipulare nel 2005 era quello a tasso fisso e con flessibilità delle rate, qualcuno ce ne stava, che permette di restituire di più quando le cose vanno bene e di meno (ma anche niente) nei periodi di crisi… Se la situazione politica fosse migliore si potrebbe pensare a fare una legge che imponga alle banche regole di questo tipo proprio per alleggerire la situazione di chi lavora in flessibilità, ma la situazione politica al momento da qualsiasi parte la si guardi fa un po pena….

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